Werden Immobilien gekauft ist es unerlässlich die Attraktivität der potenziellen Investition einschätzen zu können. Kennzahlen dienen dazu dies quantifizieren zu können. Doch welche Kennzahlen existieren in der Immobilien Wirtschaft und wie werden diese berechnet? Im diesem Artikel stellen wir Ihnen für Privatanleger relevante Kennzahlen vor.
Die gängigsten Indikatoren für die Attraktivität einer Liegenschaft sind der Quadratmeterpreis, die jährlich erwirtschaftete Kaltmiete sowie der sogenannte „Maklerfaktor“. Um die Kaufpreise verschiedener Objekte vergleichen zu können wir der Kaufpreis pro Quadratmeter berechnet, indem der Nettokaufpreis durch die Nutzfläche dividiert wird. Unter Nettokaufpreis versteht man den Kaufpreis abzüglich der Erwerbsnebenkosten. Die jährliche Kaltmiete hingegen ermittelt man anhand der monatlichen Kaltmiete pro Quadratmeter multipliziert mit der genutzten Fläche, woraufhin das Ergebnis auf das Jahr hochgerechnet wird. Dividiert man den Kaufpreis durch die jährlich erwirtschaftete Kaltmiete, so erhält man den „Maklerfaktor“. Dieser stellt vereinfacht dar, wann der Investitionsbetrag amortisiert wird. Dementsprechend wird der Kaufpreis einer Immobilie in Höhe von 1.000.000 € durch Mieteinnahmen in Höhe von 50.000 € innerhalb von 20 Jahren gedeckt. In diesem Fall beträgt der Faktor der Investition 20. Ähnlich wie der Maklerfaktor wird der dynamische Verschuldungsgrad berechnet. Statt des Kaufpreis wird hier jedoch der Fremdkapitalanteil der Investition.
Weitergehend kommt der Nettoanfangsrendite eine große Bedeutung zu. Anhand dieser Kennzahl kann die vereinfacht die Rentabilität der Investition festgestellt werden. Hierfür wird die im Abschnitt zuvor erläuterte jährliche Kaltmiete des Objekts durch den Kaufpreis dividiert. Alle Kennzahlen, welche anhand von Mieteinnahmen berechnet werde, beziehungsweise Aussagen über diese ermöglichen, können sowohl für die Ist-, als auch die Soll-Mieteinnahmen berechnet werden. Statt der momentan erwirtschafteten Mieteinnahmen pro Quadratmeter wird mit einer erzielbare, angestrebte Miete pro Quadratmeter kalkuliert.
Zuletzt wird hier die Eigenkapitalrendite vorgestellt, welche auch als „Return on Equity“, kurz ROE, bezeichnet wird. Im Gegensatz zur herkömmlichen Rendite lässt sich so beurteilen, ob der investierte Eigenkapitalanteil gewinnbringend eingesetzt wurde. Hierfür wird der Gewinn der Investition durch das Eigenkapital, welches mit 100 multipliziert wird, dividiert.
Die hier vorgestellten immobilienwirtschaftliche Kennzahlen vereinfachen die Bewertung von Investitionen. Festzuhalten bleibt jedoch, dass steht mehrere Kennzahlen berechnet werden sollten, um sicherzugehen, dass alle Aspekte berücksichtigt werden. Beispielsweise kann der Kaupreis pro Quadratmeter einer Immobilie attraktiv ausfallen, wohingegen aufgrund äußerst geringer Mieten der Faktor und die Renditen nicht für die Attraktivität der Investition sprechen.
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