Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie kalkulieren zu können ist in vielerlei Situationen von immenser Wichtigkeit. So kann beispielsweise die Attraktivität einer möglichen Investition beurteilt oder die künftige Strategie für Bestandsimmobilien geplant werden. Die hierfür verwendbaren finanzmathematischen Berechnungsverfahren lassen sich in statische und dynamische Verfahren unterteilen. In diesem Artikel stellen wir Ihnen die Unterschiede zwischen den Verfahrensarten und deren Vorteile vor.
Statische Berechnungen ermöglichen eine vereinfachte Darstellungen von Kosten und Einnahmen. Aufgrund einer einperiodischen Betrachtungsweise wird der Zeitwert des Geldes nicht berücksichtigt. Demnach sind 100 € heute auch in 50 Jahren 100 € wert. Diese simple Betrachtungsweise reduziert zwar die einfließenden Variablen und somit auch die Berechnungsdauer, resultiert jedoch auch in unrealistischen, beziehungsweise ungenauen Ergebnissen. Statische Verfahren sollten also lediglich für grobe Schätzungen verwendet werden und eignen sich nicht für aussagekräftige Kalkulationen.
Im Gegensatz zu statischen Berechnungsverfahren können anhand dynamischer Verfahren mehrer Perioden sowie der Zeitwert des Geldes betrachtet werden. 100 € heute sind aufgrund von Zinsen und weiteren Faktoren in Zukunft mehr wert. Vice versa liegt der heutige Wert, auch Barwert genannt, unterhalb des zukünftigen Wertes. Mathematisch gesehen werden Zahlungsströme anhand eines Zinssatzes über den Betrachtungszeitraumes kapitalisiert. Somit sind dynamische Verfahren genauer und ermöglichen repräsentativere Kalkulationen als statische Berechnungsverfahren. Dem Segment der dynamischen Betrachtungsweise sind mehrere Unterverfahren zugeordnet. Zu nennen sind hier unter anderem das Discounted Cashflow Verfahren, kurz DCF-Verfahren, welches eine erwartete Rendite als Kalkulationszinssatz ansetzt, des interne-Zinsfuß-Verfahren, welches dem DCF-Verfahren sehr ähnelt, aber eine erzielbare Rendite als Ergebnis ausweist, und die VOFI-Methode. Im Rahmen letzterer wird ein Finanzplan erstellt, welche im Gegensatz zu den zuvor genannten Verfahren Aussagen über den Fremdkapitalanteil, die Kapitalentnahme sowie steuerliche Aspekte ermöglicht. Aufgrund des Detailreichtums birgt die VOFI-Methode die höchste Genauigkeit, aber auch den größten Aufwand der hier vorgestellten Möglichkeiten.
Zusammengefasst bleibt festzuhalten, dass statische Verfahren lediglich grobe Instrumente sind, welche höchstens verwendet werden sollten, um Einnahmen und Ausgaben zu überschlagen. Lediglich dynamische Verfahren bieten realistischere Ergebnisse, unterscheiden sich untereinander aber sehr, weshalb die Wahl des entsprechenden Verfahren von großer Bedeutung ist.
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