Egal, ob Sie ein Haus zur Eigennutzung oder eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen – einer der wichtigsten Schritte in diesem Prozess ist stets der Gang zur Bank. Diesen Artikel möchten wir nutzen, um Ihnen die bestmögliche Vorbereitung für ein Finanzierungsgespräch zu erläutern. Welche Unterlagen werden benötigt? Wie kann ich meine Kredibilität positiv beeinflussen? Was ist der Bank wichtig?
Im ersten Schritt sollten Sie sich die Rolle der Bank vor Augen führen. Denn bereits hier kann der erste Fehler unterlaufen, der ein Beratungsgespräch auf Augenhöhe verhindern kann. Treten Sie keinesfalls als Bittsteller auf! Sehen Sie die Bank als Ihren Geschäftspartner. Die Bank ist weder Ihr Freund, der Ihnen einen Wunsch erfüllen will, noch ist er ein Feind der sich rücksichtslos bereichern möchte und Ihnen das Geld aus der Tasche zieht. Ziel beider Parteien ist es, dass ein Geschäftsverhältnis zustande kommt, von dem man profitiert. Die Bank profitiert in Form von Zinszahlungen, Sie profitieren in Form von Mieteinnahmen oder dem Nutzen den Sie aus dem Bewohnen der Immobilie ziehen.
Nicht zuletzt aus diesem Grunde sollte es Ihnen ein Anliegen sein, einen möglichst organisierten und professionellen Eindruck zu hinterlassen. Neben den harten Fakten üben diese weichen Faktoren Einfluss auf Ihren Berater aus. Dessen Handlungsspielraum wird zwar zunehmend durch neue Regularien und Richtlinien begrenzt, stellt aber dennoch eine wichtige Größe dar.
Um selbstbewusst auftreten zu können, sollte man natürlich im Vorhinein seine Hausaufgaben erledigt haben. Informieren Sie sich umfassend über die aktuelle Zinslandschaft, kennen sie marktübliche Konditionen. Im Internet finden Sie eine Fülle an Informationsquellen. Auch sollten Sie sich möglichst vor dem Gespräch im Klaren über die gewünschten Konditionen sein. Wie hoch soll der Kredit sein? Welche Zinsbindung wünschen Sie sich, was passt zu Ihrer Lebenssituation und der Immobilie? Auch über andere Faktoren, wie etwa die Tilgungsmodalität sollten Sie sich bereits Gedanken gemacht haben. Als i-Tüpfelchen dienen Informationen über mögliche Fördermöglichkeiten.
Wenn es dann soweit ist, nehmen Sie sich in jedem Falle genug Zeit für das Gespräch. Dies ist nicht nur wichtig, um die eigene Kredibilität ausreichend darstellen zu können, sondern auch um eine persönliche Beziehung zu Ihrem Berater aufzubauen. Lassen Sie auch Persönliches in die Gespräche einfließen – allerdings sollten Sie dies bewusst und dosiert machen. Teilen Sie nur Dinge, die ein positives Licht auf Sie als Schuldner werfen, beispielsweise die gute Ausbildung der Kinder. Oder erwähnen Sie beiläufig den guten Zustand des Hauses Ihrer Großeltern. Negative Aspekte sollten nicht aktiv angesprochen werden – falls diese dennoch zur Sprache kommen, sollten Sie sich bereits vorher überlegt haben, wie Sie diese positiv verpacken oder begründen können. Zu Ihrem guten Auftritt gehört auch, dass Sie Ihre Unterlagen aufbereitet und vorliegen haben.
Unterlagen zur persönlichen (finanziellen) Situation:
- Steuererklärung (bestenfalls der letzten 3 Jahre)
- Lohn- und Gehaltsnachweis
- Sparbücher
- Nachweise über Rentenzahlungen
- Versicherungen
- sonstige Geldanlagen
- Depotauszüge
- Erbschaften und weitere Sondereinkommen
Besonders Eindruck kann auch eine ausführliche Gegenüberstellung der monatlichen Ein- und Ausgaben machen – dies ermöglicht dem Berater zum einen sich innerhalb von Sekunden einen Eindruck über Ihre Liquidität zu machen, zum anderen signalisiert dies, dass Sie Ihre Finanzen seriös planen können und eine Übersicht haben. Selbstständige sollten mindestens die jüngste Bilanz und eventuell Finanz- und Liquiditätspläne vorlegen. Grundsätzlich gilt: Liefern Sie so viele positive Nachweise über Ihr Vermögen wie möglich. Dies schließt auch anstehende Erbschaften ein!
Unterlagen zur Immobilie
Weniger wichtig als der persönliche Eindruck und die Einschätzung der Kredibilität ist die Immobilie an sich. Falls das erste Gespräch nur der Besprechung einer grundlegenden Zusammenarbeit und einem kennenlernen dienen sollte, können die objektspezifischen Unterlagen auch in einem zweiten Gespräch nachgereicht werden. Benötigt werden in der Regel:
- Grundbuchauszug
- Lageplan
- Baubeschreibung
- Flächenberechnung
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
Was für die Bank zählt
Nicht erst seit der letzten Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2017), die eigentlich den Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliendarlehen stärken soll, wird es insbesondere für Geringverdiener, Rentner und junge Leute immer schwieriger, sich den Wunsch von einer eigenen Immobilie zu erfüllen – selbst, wenn die Immobilie sich selber tragen könnte. Diese rigideren Vorgaben stellen die finanzielle Situation des Schuldners stärker in den Mittelpunkt als die Wirtschaftlichkeit des Objekts. Neben der aktuellen finanziellen Situation werden jedoch nun auch die zukünftigen Einnahmen berücksichtigt. Dies kann Rentnern trotz beachtlichem Vermögen die Aufnahme eines Immobiliendarlehens erschweren.
Perspektivisch ist eine langfristige Partnerschaft mit einer Bank ratsam. Diese kennt die persönliche Finanzielle Situation und hat einen sogenannten „Tracking Record“ aufgebaut – sollten Sie Ihre bestehenden Darlehen zuverlässig zurückzahlen, steigen Ihre Chancen auf bessere Konditionen für ein nächstes Darlehen. Dennoch sollten Sie sich auch bei einer schon lange bestehenden Partnerschaft niemals scheuen, Vergleichsangebote von anderen Banken einzuholen. Selbst wenn man sich bei einer Finanzierung bereits für eine Bank entschieden hat, können bessere Vergleichsangebote die eigene Verhandlungsposition stärken und den Zinssatz eventuell nochmal drücken. Lassen Sie sich diesen zusätzlichen Trumpf nicht nehmen!
Unabhängig davon für welche Bank Sie sich entscheiden – schlafen Sie zumindest eine Nacht über Ihre Entscheidung. Entscheiden Sie nicht nach nur einem Gespräch, lassen Sie sich genug Zeit um Vergleichsangebote einzuholen.
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