Due Diligence: Welche Unterlagen beim Immobilienkauf geprüft werden sollten  

Die sorgfältige Prüfung oder Ankaufprüfung, auf Neudeutsch „Due Diligence“, ist unverzichtbarer Bestandteil eines jeden Immobilienkaufs. Denn wer will schon die Katze im Sack kaufen? Da Immobilientransaktionen häufig ein verhältnismäßig hohes Investitionsvolumen mit sich bringen, ist die gründliche Prüfung des Objekts sowohl für den Profi als auch den privaten Käufer unabdingbar. Bei der Due Diligence werden die Stärken, Schwächen und mit einem Kauf einhergehende Risiken betrachtet und bewertet. Da diese allgemeine Prüfung ein sehr weites Feld umfassen kann, wird zwischen verschiedenen Aspekten der Due Diligence unterschieden. Allgemein ist eine Unterteilung in vier Bereiche gängig: Die finanzielle Prüfung (Financial Due Diligence), die rechtliche Prüfung (Legal Due Diligence), die steuerliche Prüfung (Tax Due Diligence) und zu guter letzt die Technische Prüfung (Technical Due Diligence), bei der die Objektsubstanz, Instandhaltungsaufwendungen, Standortqualitäten und bauliche Merkmale Berücksichtigung finden.  

 

Financial Due Diligence  

Die sorgfältige Prüfung finanzwirtschaftlicher Aspekte eines Immobilienkaufs beginnt mit der grundlegenden Feststellung des Verkehrswertes. Darüber hinaus gibt es verschiedene Arten den finanziellen Wert einer Immobilie festzustellen, es gibt eine Vielzahl an Finanz-Kennziffern, die Auskunft über gewisse finanzielle Aspekte bezüglich des Objekts geben. Als Beispiel sei hier der Kapitalwert (Net Present Value, NPV) genannt. Andere Arten der Analyse, wie die diskontierte Cash-Flow-Analyse (DCF) betrachten die einzelnen jährlichen Geldflüsse des Investitionsobjektes, ebenfalls bereinigt um Zinseinflüsse und Inflation.  

 

Neben diesen Aspekten der Wirtschaftlichkeit wird auch der Betrachtung von Risiken Aufmerksamkeit geschenkt. Nicht nur das aktuelle Marktumfeld, sondern auch dessen Entwicklung wird in einer Marktanalyse betrachtet. Des Weiteren werden finanzielle, objektspezifische Risiken analysiert wie etwa Haftungsrisiken, Altlasten und Ähnliches. Kurz gesagt, betrachtet die Financial Due Diligence die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Investitionsobjekts.    

 

Legal Due Diligence  

Teil der rechtlichen Prüfung ist neben dem Prüfen der gründlichen Durchsicht des Grundbuchauszuges und dem damit verbundenen Altlastenverzeichnis auch die Analyse bestehender Mietverträge und Mietsicherheiten. Zusätzlich werden alle mit dem Objekt in Verbindung stehenden Verträge durchleuchtet, wie etwa bestehende Versicherungsverhältnisse. Brisant ist häufig auch das Bestehen von Einschränkungen der Nutzungsrechte. Nur auf diese manchmal mühselige Weise ist es möglich, sich ein vollumfängliches Bild über alle Rechte und Pflichten, die mit einem Kauf einhergehen, zu machen. Bei Eigentumswohnung ist die Sichtung der Teilungserklärung besonders wichtig, da diese Aufschluss über Verteilung von Eigentum, Miteigentum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und damit einhergehenden Rechten und Pflichten gibt.  

 

Tax Due Diligence  

Die steuerrechtliche Betrachtung einer Transaktion obliegt der Tax Due Diligence. Dieser Teil der Ankaufprüfung ist meist besonders tückisch, da eine Vielzahl von Steuern betrachtet werden muss. Ziel der steuerlichen Prüfung ist die Feststellung von Steuerabgaben und der steuerlichen Risiken. Da diese Risiken auch kaufpreismindernd wirken könnten, ist die sorgfältige Prüfung ratsam.  

 

Technical Due Diligence  

Die technische Prüfung umfasst grob gesagt die eigentliche Bewertung des Objektes und betrachtet dabei die Bausubstanz, Instandhaltungsaufwendungen und Investitionsbedarf. Unabdingbar ist die Analyse des baulichen Zustandes und damit verbundener Risiken. Zudem fließt die Bewertung des Immobilienstandortes in die Technical Due Diligence ein. Besonderes Augenmerk liegt auf der Konformität mit etwaigen Auflagen, wie etwa dem Brand- oder Denkmalschutz.  

 

Folgende Unterlagen sollten Ihnen vor einem Kauf vorliegen:  

• Energieausweis
• Grundbucheintrag (und damit das Baulastenverzeichnis in Abteilung I des Grundbucheintrags)
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Wohn- und Nutzflächenberechnung (Kubaturberrechnung, meist von Architekten erstellt)
• Grundrisspläne
• Versicherungsunterlagen
• Steuerbescheid
• Sanierungsnachweise  

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:  

• Aktueller Wirtschaftsplan
• Teilungserklärung
• Letzten drei Wohngeldabrechnungen
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen