Immobilienkauf: Neubau oder Bestandsobjekt?

Ein näherer Blick auf den Datensatz legt einem jedoch nahe, vor einem Urteil große Vorsicht walten zu lassen und den Markt differenziert zu betrachten. Es zeigt sich eine starke Ungleichheit von Preisentwicklungen zwischen sogenannten Schwarmstädten und ländlichen Gebieten. Dadurch, dass das Preiswachstum in den Städten erste Züge einer Sättigung aufweist, charakterisiert durch die mangelhafte Fähigkeit der Mietpreise, der Entwicklung der Kaufpreise im Gleichschritt zu folgen, sind sinkende Mietrenditen die Folge. Ein weiterer Indikator einer Sättigung ist ein allgemeines abflachen des Kaufpreiswachstums. Je weiter Mietpreise und Kaufpreise auseinanderliegen, desto unattraktiver ist ein Investment. Investments in diesen Lagen sind schlichtweg unattraktiver, und auch auf einen Kaufpreisanstieg wie in den letzten Jahren wird mittlerweile seltener spekuliert.

Bestand vs. Neubau

Doch mit welcher Immobilienklasse lassen sich in der Regel die besseren Mietrenditen erzielen - Bestand oder Neubau? Betrachten wir nun die generelle Situation um aufzuzeigen, ob sich Bestands- oder Neubauobjekte für ein Investment empfehlen. Beginnen wir zunächst mit einer näheren Erläuterung dieser Immobilienklassen.

Bestandsobjekte zeichnen sich meist durch günstigere Kaufpreise aus. Allerdings liegen auch die Mieteinnahmen pro Quadratmeter in den meisten Fällen unter denen von Neubauwohnungen. Eigentümer und Käufer von Bestandsimmobilien tragen jedoch auch ein größeres Risiko: Oftmals ist ein größerer Sanierungs- und Reparaturstau vorhanden, und falls nicht, ist das Risiko für diese in jedem Fall größer als bei Neubauten. Die insgesamt ältere Ausstattung ist nunmal anfälliger für kostspielige Reparaturen. Zudem kann es sein, dass die Grundrisse nur noch bedingt zeitgemäß sind, was einer guten Vermietbarkeit abträglich sein kann. Auf der anderen Seite finden sich stets Liebhaber für Altbauten mit hohen Decken und tiefen Fenstern.

Neubauten sind durch eine gute Wohnqualität gekennzeichnet und genügen zeitgemäßen Ansprüchen. In der Regel verfügen sie über einen höheren Standard als Bestandsobjekte, was sich auch im höheren Kaufpreis bemerkbar macht. Dieser höhere Preis ist auch durch ein geringes Risiko für kurzfristig auftretende und teure Reparaturen und Sanierungsarbeiten begründet. Durch moderne Raumaufteilung, gute Isolierung und zeitgemäße und energieeffiziente Ausstattung lassen sich meist aber auch höhere Mietpreise pro Quadratmeter erzielen. Im Durchschnitt bleibt die Mietrendite jedoch in den meisten Fällen hinter der einer vergleichbaren Bestandsimmobilie zurück. Ein Problem von Neubauten kennt man auch von Neuwagen: Sobald man sie erstmals vom Hof fährt, verlieren sie massiv an wert. Ähnlich ist es auch bei Neubauten, die, je nach Lage und Marktentwicklung, schon nach kurzer Zeit an Wert verlieren. Durch diesen möglichen Wertverlust beraubt man sich der Flexibilität, das Objekt ggf. Nach kürzerer Zeit wieder gewinnbringend zu veräußern.

Unterm Strich wird das zusätzliche Risiko bei Bestandsbauten in der Regel jedoch auch vergütet: So ist mit Bestandsobjekten in der Regel eine leicht verbesserte Mietrendite zu erzielen. Exemplarisch kann man dies für einige Standorte anhand des Capital-Immobilien-Kompass zeigen, der auf Daten des iib-instituts basiert, wie nachstehend illustriert ist. Auch bei diesen Daten handelt es sich jedoch um pauschalisierende Durchschnitte - natürlich gibt es auch Bestandsobjekte zu guter Rendite und ohne anstehende Sanierungen oder Reparaturen. Ebenso kann bei einem Neubau Pfusch am Bau geleistet worden sein, der teure Reparaturen nach sich ziehen kann. Schlussendlich richtet sich die Kaufentscheidung nach den persönlichen Vorlieben des Käufers , seiner Risikoaversion und den objektspezifischen Zustand und Eigenschaften. Ist ihm das zusätzliche Risiko eines Bestandsobjekts die zusätzliche Rendite Wert?