Immobilie geerbt - was nun? Was Sie im Erbfall beachten müssen

 

Der Tod eines Angehörigen ist in vielerlei Hinsicht ein einschneidendes Erlebnis im Leben der Hinterbliebenen. Ein Todesfall ist jedoch nicht nur ein emotional sehr anstrengendes Ereignis, die Formalitäten im Anschluss stellen eine weitere Belastung dar. Spätestens wenn das Erbe angetreten werden soll, werden sich viele dieser nächsten Hürde bewusst. Viele sind sich nicht im Klaren, welche Pflichten und Verantwortung das Erbe von Immobilien mit sich bringt. In den meisten Fällen beginnt die Immobilienerbschaft mit einer Korrespondenz mit dem Finanzamt, welches innerhalb von 3 Monaten nach Todesfall über eine etwaige Erbschaft informiert werden will - anderenfalls droht bereits der Verdacht der Steuerhinterziehung.

 

Erbschaftssteuer & Freibeträge

 

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag
Sonstige Beziehungen	20.000 €
Eltern und Großeltern	100.000 €
Enkel	200.000 €
Kinder und Stiefkinder	400.000 €
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner	500.000 €

Beginnen wir mit der steuerlichen Betrachtung eines Immobilien-Erbfalls. Eine Erbschaftssteuer fällt lediglich auf den Betrag an, der über Ihren persönlichen Freibetrag hinaus geht. Ausschlaggebend für die Höhe Ihres Freibetrages ist der Verwandtschaftsgrad, in dem Sie sich mit dem Verstorbenen befunden haben und Ihre Steuerklasse. Um den zu leistenden Prozentsatz der Erbschaftssteuer zu ermitteln, unterteilt das deutsche Erbschaftsrecht in verschiedene Steuerklassen - je weiter die verwandtschaftliche Entfernung zwischen Erbe und Vererbendem ist, desto höher ist die Steuer.  Ein weiterer Einflussfaktor für den Steuersatz ist die zu versteuernde Erbschaft, also der Gesamtwert der Erbschaft, abzüglich des Freibetrags.

 

Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern

Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten

Steuerklasse III: alle weiteren Erben

 

 

 

Ausnahmen

 

Keine Regel ohne Ausnahme - auch bei der Immobilienerbschaft ist das der Fall. Als verwitweter Partner im Eigenheim fällt - unabhängig von Größe oder Wert der Immobilie - keine Erbschaftssteuer an. Diese Ausnahme ist jedoch an die Bedingung gebunden, dass diese Immobilie für weitere zehn Jahre das Eigenheim des Erbenden bleibt. Etwas komplizierter sieht die Ausnahme für den Fall aus, dass Kinder des Vererbenden die Erbschaft antreten: In diesem Fall ist die Erbschaft steuerfrei, sofern die Wohnfläche 200m² nicht überschreitet und die Immobilie für die nächsten zehn Jahre bewohnt wird.

 

Erben als Erbengemeinschaft

 

Sind Sie nicht alleiniger Erbe, sind Auseinandersetzungen fast zwangsläufig vorprogrammiert. In einer Erbengemeinschaft besteht stets Konfliktpotential, auch wenn anfänglich alles harmonisch scheint und man sich innerhalb der Familie vertraut. Ob die Miteigentümer auf Ihren Jahresurlaub verzichten um dringend durchzuführende Bauarbeiten zu begleiten? Unter Umständen kann jede Handwerker-Beauftragung eine Abstimmung und Diskussion zur Folge haben, was nicht nur zeit- sondern auch kostenintensiv sein kann. Was passiert wenn einer der Miteigentümer in Geldnot geraten oder andere Objekte fokussiert - denken Sie auch an Eventualitäten die entfernt scheinen mögen, denn im Zweifelsfall droht die Teilungsversteigerung. Grundsätzlich sollte der Weg in eine Erbengemeinschaft - falls irgend möglich - vermieden werden.

 

Welche Optionen haben Sie mit geerbten Immobilien?

 

Die auf den ersten Blick einfachste Option scheint es zu sein, den Status Quo beizubehalten. Neben den finanziellen Aspekten spielt jedoch auch das Know-How und Pflichtbewusstsein als Immobilieneigentümer und Vermieter, dass eventuell erst noch entwickelt werden muss, eine wichtige Rolle. Als Immobilieneigentümer und Vermieter ist ein breites Repertoire an Fachwissen erforderlich, welches sich über die Instandhaltung über das Mietermanagement bis hin zu Rechtskenntnissen erstreckt. Trauen Sie sich zu, den Renovierungsstau einzuschätzen? Wie teuer ist ein neues Dach? Wann muss ich die Heizung austauschen? Welche Preise für diese Handwerksarbeiten sind gerechtfertigt? Sofern Sie gute Kontakte haben, lässt sich natürlich auch ein Fachmann für die meisten Aufgaben finden, dies geschieht jedoch stets auf Ihre Kosten und auf Kosten der Rentabilität. Hierbei sollten Sie jedoch nur auf ausgewiesen Fachleute setzen denen Sie Vertrauen können, denn gerade diese Branche ist bekannt für seine schwarzen Schafe und ineffizienten und kostspieligen Dienstleister.

 

In Ausnahmefällen ist es das Klügste, das Erbe einfach auszuschlagen. Beachten Sie, dass das Erbe das Vermögen des Erblassers als Ganzes beschreibt, inklusive etwaiger Schulden und Verbindlichkeiten. Falls die zu erbende Immobilie unrentabel und eventuell sogar belastet ist, sollte diese Überlegung auf jeden Fall in Erwägung gezogen werden. Stellen Sie sich vor es gibt einen Sanierungsstau und Sie müssten kurze Zeit nach Antreten der Erbschaft ein Vermögen aufbringen um das Dach zu erneuern. Jedoch ist es nicht immer leicht, sich von Immobilien, die man seit Kindesbeinen an kennt und liebt, zu verabschieden. Auf jeden Fall ist in solchen Situation eine Beurteilung des Einzelfalls notwendig, um einen Maßnahmenkatalog zu erstellen, der eine alte Liegenschaft doch wieder zum Glänzen bringt. Achtung: Die Erbschaft kann nur innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie Kenntnis von Ihr erlangt haben, ausgeschlagen werden. Lassen Sie diese Frist aktionslos verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.

 

Je nach Marktumfeld drängt sich jedoch eine weitaus nervenschonendere Alternative auf, die Sie in vielen Fällen deutlich weniger belastet: Ein Verkauf. Dies ist in jedem Fall die sorgen- und müheloseste Option, die Sie zusätzlich mit einem beträchtlichen finanziellen Segen ausstatten kann. Der Makler Ihres Vertrauens wird Ihnen umfassenden Service zur Verfügung stellen, von der Unterlagenbeschaffung bis zur finalen Schlüsselübergabe. Als Grundlage Ihrer Entscheidung bieten wir Ihnen gerne eine kostenfreie und unverbindliche Marktpreiseinschätzung an.

 

Bei gründlicher und teilweise jahrzehntelanger Vorbereitung zu Lebzeiten des Vererbenden gibt es jedoch einen Weg der Erbschaftssteuer elegant zu entgehen: Per Schenkung innerhalb des persönlichen Freibetrages lassen Sich auch Immobilien übertragen - als Makler Ihres Vertrauens beraten wir Sie gerne.